離婚の際には、夫婦間の共有財産を財産分与することになりますが、その中で問題になりやすいのが不動産です。
特に自宅不動産があると、離婚した後にどちらが住むのか、それとも売却するのか、どちらかが住むにしても今後の住宅ローンの支払いはどうするのか、売却したとしてもオーバーローンの場合の残ローンはどう処理するのかなどでもめることが多く、スムーズに話が進まなくなることが多々あります。
今回は、財産分与の対象財産の中でも上記のような問題が起きやすい不動産の財産分与の方法について、北九州・小倉の弁護士がご解説いたします。
このページの目次
１ 不動産の基本的な財産分与の方法
住宅ローンが残っていない不動産若しくは住宅ローンが残っていたとしてもアンダーローンの場合の基本的な財産分与の方法は、以下の３つが考えられます。
⑴ 夫婦の一方が単独で不動産を取得する方法
まず、離婚後に夫婦の一方が単独で家を取得する方法が考えられます。この方法をとった場合には、不動産を取得する側が相手方に対し、代償金として基本的にはその2分の1を現金で渡して清算することになります。
⑵ 不動産を売却して清算する方法
次に、離婚する際に不動産を売却する方法が考えられます。この方法をとった場合には、売却代金から仲介手数料などの経費を差し引いた金額を基本的には2分の1ずつに分けて清算することになります。
⑶ 不動産を共有にする方法
最後に、離婚した後も、共有名義にして不動産を所有し続ける方法が考えられます。しかし、この方法を取った場合、関係が悪化して離婚することになったにもかかわらず離婚後も相手との関係が継続することになりますし、双方の合意がないと売却や賃貸に出すことができないため、不動産を自由に活用することもできなくなります。そのため、離婚後に共有名義とすることはおすすめできません。
基本的な進め方としては、夫婦のどちらかが今後も住み続けるのかどうかを確認したうえ、住み続けるということであれば一方が取得して代償金を支払う、双方とも住まないということであれば売却して清算していくということになるでしょう。
２ 住宅ローンが残っている場合の財産分与の方法
離婚する際には、不動産の住宅ローンが残っていることが多々あり、住宅ローンが残っていることが原因で財産分与、ひいては離婚の話がスムーズに進まなくなることが極めて多いです。
⑴ オーバーローンなのかアンダーローンなのかを見極める
不動産に住宅ローンが残っている場合には、まずはその不動産がオーバーローンなのかアンダーローンかを見極めることから始めましょう。
オーバーローンとは、住宅ローンの残高が不動産の評価額を上回っていること、アンダーローンとは住宅ローンの残高が不動産の評価額を下回っていることをいいます。
オーバーローンの不動産の場合、その不動産に価値がないと考えることになるため、オーバーローンの不動産は、原則として財産分与の対象から外れることになります。
アンダーローンの不動産の場合、不動産の評価額から残ローンを差し引いた残額がその不動産の価値となるので、基本的にその金額を2分の1ずつに分けることになります。
たとえば評価額が2000万円、残ローン額が1000万円のアンダーローンの不動産がある場合おいては、その不動産の価値は1000万円となり、どちらか一方が居住するのであれば、居住する側が居住しない側に500万円を支払うことになります。どちらも居住せず売却する場合は、売却してその代金を基本的に2分の1ずつ取得することになります（評価額どおり2000万円で売却できた場合は夫婦が500万円分ずつ取得することになります。）。
⑵ 住宅ローンがある場合には不動産の名義変更ができない
住宅ローンの名義人と不動産の名義人は基本的には同一です。そして、不動産に住宅ローンが残っている場合、原則として、金融機関が不動産の所有名義の変更に応じることはありません。そのため、借り換えを行うなどして完済しない限り、離婚後も従前と同じように住宅ローン名義人が所有者となり、住宅ローンを返済していくことになります。
住宅ローンの名義人（不動産の名義人）ではない配偶者が、財産分与により不動産の所有権を取得することを希望する場合には、住宅ローンの借り換えを行うことで、不動産の名義を移すことができます。もっとも、収入状況などによって借り換えを行うことができない場合は、住宅ローンの名義人を変更することができません。
その場合、夫婦間で所有権を移転させることの合意をしておき、居住を継続する配偶者が住宅ローン名義人の配偶者に住宅ローン相当額を毎月支払い、完済したら不動産の名義を変更するという方法をとることもあります。
⑶ 任意売却という方法
オーバーローンの不動産がある場合、不動産を任意売却し、その売却代金で残ローンを支払うという方法もあり得ます。
しかし、任意売却をしても、オーバーローンの不動産である以上、当然ローンは残ることになります。ただ、残ローン額が大きく減少することになるため、その他の夫婦共有財産で残ローンの支払いに対応できる場合などには任意売却という方法も一つの選択肢になります。
以上のように、不動産の財産分与、特に住宅ローンがある場合には難しい問題が絡み、離婚がスムーズに進まないケースが散見されます。
不動産の財産分与方法でお悩みの方は、離婚・男女問題に注力する北九州・小倉の弁護士までご相談ください。
